Finanzen

Hauskauf-Bezahlbarkeits-Rechner

Berechnen Sie, wie viel Haus Sie sich leisten können — basierend auf Einkommen, monatlichen Schulden, Anzahlung und Hypothekenzins.

Brutto-Jahreseinkommen

Brutto-Gehalt plus regelmäßige Boni oder Provisionen.

Sonstige monatliche Schulden

Autokredite, Studienkredite, Kreditkarten-Mindestraten. Miete weglassen.

Anzahlung

Hypothekenzins (% effektiv)

Laufzeit (Jahre)

Grundsteuer (% des Preises pro Jahr)

Jährliche Wohngebäudeversicherung

Hausgeld pro Monat

Maximaler Kaufpreis

—

Einkommen und Zinssatz eintragen, um das Maximum zu berechnen.

Was ist die 28/36-Regel?

Die 28/36-Regel ist die Standard-Heuristik für US-Hypotheken. Das Front-End-Verhältnis besagt, dass Wohnkosten (PITI – Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung plus Hausgeld) 28 % des monatlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollten. Das Back-End-Verhältnis besagt, dass die monatlichen Gesamtschulden (Wohnen plus Auto-, Studienkredite, Kreditkarten) 36 % nicht übersteigen sollten. Banken erlauben technisch bis zu 43 % Back-End, FHA-Darlehen sogar mehr – das sind aber Streckziele. Nahe an 28/36 zu bleiben lässt Puffer für Notfälle, Altersvorsorge und Lifestyle-Inflation. Dieser Rechner berechnet rückwärts den maximalen Kaufpreis, indem angenommen wird, dass du an die 28-%-Linie gehst und die Hypothek-Mathematik mit deinem Zinssatz aufrollst.

So nutzen Sie den Rechner

Trage dein Brutto-Jahreseinkommen ein, einschließlich stabiler Bonuszahlungen.
Addiere deine sonstigen monatlichen Schulden: Autoraten, Studienkredite, Kreditkarten-Mindestraten.
Trage die Anzahlung ein, die du in bar bereit hast.
Verwende einen aktuellen Hypothekenzins und eine 30-jährige Laufzeit.
Die Standardwerte für Steuer (1,2 %), Versicherung (1.200 €/Jahr) und Hausgeld (0 €) sind für viele Märkte vernünftig – passe sie für deine Region an.

So funktioniert die Berechnung

Maximale Wohnkostenrate = MIN(28 % von Brutto/12, 36 % von Brutto/12 minus bestehender Schulden). Der maximale Kaufpreis ergibt sich aus dem Rückrechnen der Hypothekenformel mit Zins, Laufzeit, Steuer-% und Versicherung.

Max Housing = MIN(Gross/12 × 0.28, Gross/12 × 0.36 − Debt)

Mortgage Principal = solve P from Payment using standard amortization

Typischer maximaler Kaufpreis nach Einkommen

Bei 6,5 % Zins, 10 % Anzahlung, 1,2 % Steuer – Werte verschieben sich mit Zinsen.

Brutto-Einkommen	Max. Haus	Max. Rate
$60,000	~$200K	~$1,400
$80,000	~$270K	~$1,866
$120,000	~$405K	~$2,800
$200,000	~$675K	~$4,666

Annahme: keine sonstigen Schulden und 28 % Front-End-DTI.

Häufig gestellte Fragen

Sind 28 % wirklich mein Limit?

Es ist die konservative Regel. Banken genehmigen häufig bis zu 36–43 % Back-End-DTI, aber bei diesen Werten bist du „house-poor“.

Warum zeigt meine Vorab-Genehmigung mehr?

Banken nutzen Back-End-DTI bis 43 % (FHA höher). Das maximiert ihre Provision, lässt dir aber keinen Spielraum für Notfälle.

Soll ich das Einkommen meines Partners einbeziehen?

Ja, wenn beide auf dem Kredit stehen. Brutto-Einkommen kombinieren, alle Monatsschulden summieren.

Macht die Anzahlung wirklich so viel aus?

Sie reduziert direkt den Kredit, vor allem aber vermeidest du oberhalb von 20 % PMI – etwa 0,5–1 % des Kredits pro Jahr extra.

Was ist mit meinem Notgroschen?

Räume ihn nicht für die Anzahlung leer. Halte nach dem Abschluss mindestens 3–6 Monate Ausgaben liquide.

Warum schwanken Grundsteuern so stark?

Je nach Bundesstaat. New Jersey ~2,4 %, Kalifornien durch Prop 13 auf 1 % gedeckelt, Texas ~1,8 %. Nimm 1,2 % als nationalen Durchschnitt und prüfe deinen County.

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