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Hypothekenrechner

Berechnen Sie monatliche Hypothekenraten — mit Tilgung, Zinsen, Versicherung, Steuern und HOA-Gebühren.

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Geschätzte Monatsrate

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Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein langfristiges Darlehen zum Hauskauf. Die Immobilie selbst dient als Sicherheit – wenn du nicht mehr zahlst, kann der Kreditgeber zwangsversteigern. Jede Monatsrate teilt sich in Tilgung (was den Saldo reduziert) und Zinsen (den Gewinn der Bank). Die meisten Eigenheimbesitzer zahlen zusätzlich Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und teils HOA-/Hausgeld – zusammen mit Tilgung und Zinsen werden diese vier Posten PITI genannt. Dieser Rechner schätzt die volle PITI-Rate, damit du die echten Eigentumskosten kalkulieren kannst, nicht nur die Kreditrate.

So nutzen Sie diesen Rechner

Trage den Kaufpreis ein und entweder einen Prozentsatz oder einen festen Betrag für die Anzahlung – wechsle mit den Chips neben dem Feld. Ergänze den Jahreszins, die Laufzeit in Jahren (30 ist in den USA am häufigsten) und deinen lokalen Grundsteuersatz (typischerweise 1 % bis 2 % des Hauspreises). Die Versicherung ist jährlich, das Hausgeld monatlich. Das Ergebnis aktualisiert sich beim Tippen und zeigt Monatsrate, Aufschlüsselung nach Kategorien sowie die Gesamtzinsen und den Gesamtbetrag über die Laufzeit.

Wie die Rate berechnet wird

Die monatliche Tilgung und Zinsen folgen der Standardformel der Annuitätentilgung: M = P · r · (1+r)n / ((1+r)n − 1), wobei P der Kreditbetrag, r der Monatszins (Jahreszins ÷ 12) und n die Anzahl der Monate (Jahre × 12) ist. Grundsteuer = Jahressatz × Kaufpreis ÷ 12. Versicherung = jährlich ÷ 12. Hausgeld ist bereits monatlich. Gesamtmonatsrate = T+Z + Steuer + Versicherung + Hausgeld.

Laufzeiten vergleichen

Gleiches Darlehen, gleicher Zins, unterschiedliche Laufzeiten. Kürzere Laufzeiten bedeuten höhere Monatsraten, aber deutlich weniger Gesamtzinsen. Die Zeile, die deiner gewählten Laufzeit entspricht, ist hervorgehoben.

Laufzeit Monatlich T&Z Zinsen gesamt
10 Jahre——
15 Jahre——
20 Jahre——
25 Jahre——
30 Jahre——

Häufig gestellte Fragen

Warum sieht meine echte Hypothekenrate anders aus?
Dieser Rechner schätzt PITI auf Basis deiner Eingaben. Echte Kreditgeber rechnen zusätzlich private Hypothekenversicherung (PMI) ein, wenn die Anzahlung unter 20 % liegt, plus Treuhandanpassungen und Punkte. Diese Schätzung eignet sich am besten zum Szenarienvergleich, nicht für den Abschluss.
Soll ich eine 15- oder 30-jährige Hypothek wählen?
Eine 15-jährige Variante spart enorme Zinsen, hat aber eine deutlich höhere Monatsrate. Eine 30-jährige hält die Rate niedrig und schafft Spielraum für andere Ziele (Investieren, Notgroschen). Die richtige Wahl hängt von deiner Einkommensstabilität ab und davon, was du sonst mit dem Geld tun würdest.
Wie viel Anzahlung brauche ich?
In den USA verlangen klassische Darlehen typischerweise 5 % bis 20 %. Mindestens 20 % Anzahlung vermeidet PMI. FHA-Darlehen akzeptieren 3,5 % mit Hypothekenversicherung. Eine größere Anzahlung senkt Monatsrate, Zinssatz und Gesamtzinsen.
Was ist der Unterschied zwischen festem und variablem Zins?
Der Festzins legt den Zinssatz für die gesamte Laufzeit fest – planbar, aber potenziell höher als variable Einstiegszinsen. Variabel verzinste Darlehen (ARM) starten meist niedriger für eine Anfangsperiode (5, 7 oder 10 Jahre) und passen sich danach an einen Marktindex an. ARMs werden bei steigenden Zinsen riskant.
Hilft es, jeden Monat etwas mehr zu zahlen?
Ja – jeder zusätzlich auf die Tilgung geleistete Euro reduziert künftige Zinsen. Schon ein bis zwei Extrazahlungen pro Jahr können bei einer 30-jährigen Hypothek mehrere Jahre einsparen. Bestätige bei deiner Bank, dass die Sondertilgung auch wirklich auf die Tilgung verbucht wird, nicht auf den nächsten Monat.
Ist der Kaufpreis dasselbe wie der Kreditbetrag?
Nein. Der Kaufpreis ist das, was du dem Verkäufer zahlst. Der Kreditbetrag ist der Kaufpreis minus deiner Anzahlung. Die Bank verleiht nur, was du nicht direkt bezahlst, und Zinsen fallen ausschließlich auf den Kreditbetrag an.
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