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Finanza

Calcolatore Punto di Pareggio per Rifinanziamento Mutuo

Conviene rifinanziare? Scopra in quanti mesi la nuova rata ripaga le spese di chiusura.

Calcolatore Punto di Pareggio per Rifinanziamento Mutuo

Quante rate mensili rimangono sul Suo prestito esistente.

30 è la più comune. Un refi a 15 anni alza la rata ma azzera gli interessi.

Punto di pareggio

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Compili i termini del prestito attuale e del nuovo.

Cos'è il pareggio del rifinanziamento?

Quando si rifinanzia si pagano spese di chiusura in anticipo — commissioni del finanziatore, assicurazione del titolo, perizia, punti, a volte 1,5–3% del prestito. In cambio si ottiene una rata mensile più bassa. Il punto di pareggio è il numero di mesi di risparmi necessari prima che la riduzione cumulativa eguagli quanto pagato in anticipo. Sotto il pareggio l'operazione è ancora in perdita; sopra di esso ogni euro risparmiato è puro guadagno. La regola classica è un calo dell'1% nel tasso e almeno due anni prima di vendere, ma i conti reali dipendono dal saldo residuo, dalla durata scelta e dalle spese di chiusura quotate dal finanziatore. Questo calcolatore fa tutti i conti per Lei in modo da poter confrontare due scenari in pochi secondi.

Come usare il calcolatore

  1. Inserisca il saldo attuale — il capitale ancora dovuto oggi, non l'importo originale del prestito.
  2. Inserisca il tasso attuale e quanti mesi residui rimangono sul prestito.
  3. Inserisca il nuovo tasso e la nuova durata offerti.
  4. Inserisca le spese di chiusura dalla stima del prestito del finanziatore (circa 2–3% del prestito).
  5. Confronti i mesi al pareggio con quanto tempo intende restare. Se trasloca prima, il rifinanziamento raramente conviene.

Come funzionano i conti

Ogni rata mensile usa l'ammortamento standard: M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1). I mesi al pareggio sono le spese di chiusura divise per il risparmio mensile. Il risparmio totale somma ogni rata sull'intera durata di ciascun prestito e sottrae la spesa di chiusura.

Break-even (months) = Closing Costs / Monthly Savings

Lifetime Savings = (Old Payment × Old Months) − (New Payment × New Months) − Closing Costs

Pareggio tipico per calo del tasso

Valori approssimativi per un mutuo da $300K a 30 anni con $5.000 di spese di chiusura.

Calo del tasso Risparmio mensile Pareggio
0.50%~$60–80~50–70 mesi
1.00%~$120–160~25–35 mesi
1.50%~$180–240~17–22 mesi
2.00%~$240–320~13–17 mesi

I numeri reali dipendono dal Suo saldo e dalle spese di chiusura quotate dal finanziatore.

Domande frequenti

Qual è un buon pareggio?
La maggior parte dei proprietari mira a meno di 36 mesi. Se prevede di rimanere in casa più a lungo del punto di pareggio, il rifinanziamento ha senso.
Devo includere le spese di chiusura nel nuovo prestito?
Può farlo, ma pagherà interessi su di esse fino a 30 anni. Il punto di pareggio si sposta in avanti di qualche mese. Pagarle di tasca propria è più conveniente, se possibile.
Perché il risparmio totale è negativo?
Riportare un mutuo da 25 anni a 30 anni abbassa la rata ma allunga il prestito, il che può significare più interessi totali — anche con un tasso più basso. Il calcolatore lo rileva.
Tiene conto delle detrazioni fiscali?
No. Gli interessi del mutuo sono detraibili se si dichiarano analiticamente, ma la maggior parte dei proprietari USA ora prende la detrazione standard. Il calcolatore mostra il flusso di cassa al lordo delle imposte.
E i rifinanziamenti con prelievo di liquidità?
Se sta anche prelevando equity, aggiunga il prelievo in contanti al saldo attuale per modellare l'intero nuovo prestito.
Un rifinanziamento senza spese è davvero gratuito?
No. I finanziatori coprono le spese anticipate in cambio di un tasso leggermente più alto. Esegua il calcolatore con $0 di spese di chiusura e il tasso più alto per confrontare.
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