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Qu'est-ce que la règle des 28/36 ?
La règle des 28/36 est l'heuristique d'éligibilité par défaut pour les prêts immobiliers conventionnels aux États-Unis. Le taux d'effort stipule que les charges de logement (PITI — capital, intérêts, taxes, assurance plus charges de copropriété) ne doivent pas dépasser 28 % du revenu mensuel brut. Le taux d'endettement total indique que l'ensemble des dettes mensuelles (logement plus crédit auto, prêts étudiants et cartes de crédit) ne doit pas dépasser 36 %. Les prêteurs autorisent techniquement jusqu'à 43 % de taux d'endettement total et les prêts FHA vont au-delà, mais ces chiffres sont des limites tendues — rester proche de 28/36 laisse une marge pour les imprévus, les cotisations retraite et la dérive du train de vie qui ruine les budgets familiaux. Ce calculateur déduit le prix maximal du logement en supposant que vous atteigniez la barre des 28 % et en remontant le calcul à partir de votre taux de prêt.
Comment utiliser le calculateur
- Saisissez votre revenu annuel brut issu de la ligne 1 de votre fiche de paie, en incluant les primes stables.
- Additionnez vos autres dettes mensuelles : mensualité auto, prêts étudiants, paiements minimums de cartes de crédit.
- Saisissez l'apport personnel dont vous disposez en liquidités.
- Utilisez un taux de prêt immobilier actuel (Mortgage News Daily ou Freddie Mac) et une durée de 30 ans.
- Les valeurs par défaut pour la taxe (1,2 %), l'assurance (1 200 €/an) et les charges de copropriété (0 €) sont raisonnables pour la plupart des marchés américains — ajustez-les selon votre région.
Comment fonctionne le calcul
Mensualité de logement maximale = MIN(28 % du brut/12, 36 % du brut/12 moins les dettes existantes). Le prix maximal du logement est ensuite obtenu en remontant la formule du prêt en fonction du taux, de la durée, du % de taxe et de l'assurance.
Max Housing = MIN(Gross/12 × 0.28, Gross/12 × 0.36 − Debt)
Mortgage Principal = solve P from Payment using standard amortization
Prix maximal typique du logement selon le revenu
À un taux de 6,5 %, 10 % d'apport et 1,2 % de taxe — les chiffres évoluent avec les taux.
| Revenu brut | Logement max. | Mensualité max. |
|---|---|---|
| $60,000 | ~$200K | ~$1,400 |
| $80,000 | ~$270K | ~$1,866 |
| $120,000 | ~$405K | ~$2,800 |
| $200,000 | ~$675K | ~$4,666 |
Suppose aucune autre dette et un taux d'effort de 28 %.